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부동산

경매의 개념과 신청방법

도시감자 2023. 10. 12. 02:18

목차



    경매에는 국가기관이 하는 공경매와 사인이 하는 사경매의 구분이 존재합니다. 

    공경매에는 민사소송법의 강제집행절차에 의한 경매와 국세징수법에 의한 경매가 있습니다. 

    경매의 개념

    민사소송법에 의한 경매에는 일반채권자에 의한 경매와 담보권의 실행을 위한 경매가 있습니다. 공경매에 있어서 경락인이 새롭게 권리를 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한때입니다. 국제징수법에 의한 경매에 있어서도 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득합니다  민사소송법의 개정 전에는 민사소송법이 일반채권자에 의한 강제경매를 규율하였고, 경매법에 의하여 담보권의 실행을 위한 임의경매를 규율하였습니다. 따라서 현재는 민사소송법의 개정으로 경매법이 폐지되고 기존의 강제경매 및 임의경매를 모두 민사소송법에서 규율하게 되었습니다.   민사소송법이 규율하는 일반채권자에 의한 통상의 경매에는 경매신청을 위하여 채무명의가 필요하나 담보권 실행을 위한 경매에는 채무명의를 필요로 하지 않는다는 점에 큰 차이가 있습니다. 또한 민사소송법상의 경매에 있어서 법원은 경매개시결정을 하는 동시에 직권으로 그 사실을 등기부에 기입할 것을 등기소에 촉탁하여야 하며 경매절차가 조료하면 법원은 경락인이 취득한 등기를 등기소에 촉탁하여야 합니다. 또한 국세징수법상의 경매에 있어서는 체납자가 권리이전의 절차를 밟지 않을 때에 세무서장이 대신하여 권리이전의 절차를 밟습니다. 

    경매신청방법

    채권자의 신청이 있으면 법원은 절차상 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 하고 있으며 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달합니다. 다음으로 배당요구종기를 결정하여 공고하고 부동산의 현재 점유관게와 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하게 됩니다. 

    경매를 신청하려면 경매신청서에 경매신청 소정의 사항을 적시하고 서류를 첨부하여야 하며 집행권의 1개당 인지등의 경매비용을 납부한 후 부동산소재지 관할법원 경매계에 접수하면 됩니다. 법원경매신청서 작성 시 채무자와 소유자의 현주소를 기재해야 합니다.  등기부상의 주소가 다른 때에는 양자 모두 표기해야 합니다. 부동산의 표시는 실제와 완전히 부합하여야 되는 것은 아니고 객관적으로 보아 당해부동산의 동일성을 인식할 수 있는 정도가 되면 됩니다.    여러 개의 부동산에 대하여도 집행법원이 동일하면 동시에 경매신청을 할 수 있습니다. 미등기의 부속건물이 있거나 건물이 증개축되어 실제 건평이나 구조가 등기부의 표시와 일치하지 아니할 때에는 미등기 부속건물 또는 실제건물의 구조와 건평을 아울러 표시해야 합니다. 미등기의 경우에는 집행법원의 경매개시결정등기의 촉탁이 있으면 등기관은 직권으로 그 부동산의 소유권보존등기를 하여야 하므로 경매신청서 중 부동산 표시의 항에 미등기라는 취지를 부기해야 합니다. 

     강제경매는 집행권원을 받아서 경매를 신청하는 것이고, 임의경매는 담보권실행을 위해 별도의 권원없이 직접 경매신청을 하면 됩니다. 강제경매는 판결문이나 공정증서, 지급명령결정문, 이행권고결정문, 화해조서 등의 집행권원이 필요한 반면 임의경매는 근저당권자, 저당권자, 전세권자 등 민법에서 규정한 담보권을 가지고 채무자가 변제기가 도래했음에도 불구하고 이를 갚지 않을 경우 채권자의 경매신청만으로 경매가 진행됩니다.   강제경매와 임의경매는 매각결정방법, 대금납부, 소유권이전, 인도명령, 배당 등의 절차는 동일하지만 채무자의 경매 취소방법이 다릅니다. 임의경매의 경우 채무자가 채권자에게 대여금을 변제한 사실에 대한 입증자료를 가지고 해당경매계에 찾아가서 채권자의 동의여부와 무관하게 이의신청을 통해 취소시킬 수가 있지만 강제경매의 경우 채무자가 채권자에게 돈을 변제했다는 입증자료 가지고 경매 개시결정에 대한 이의신청을 한다 해도 채권자의 동의가 없으면 취소하기가 어렵다는 것입니다.  

    다만 당사자의 불일치나 부동산 현황등이 다른 경우에도 이를 근거가 취소는 가능하지만 그 외에는 별도의 청구소송을 통해 경매를 취소해야 합니다.   강제경매 중 근로복지공단에서 신청한 경매는 주의할 필요가 있습니다. 근로복지공단은 근로자에게 체불임금을 먼저 지급하고 대위변제금의 구상권으로 채무자 부동산에 압류 후 채권변제를 요구하기 때문입니다. 즉 근로복지공단에서 경매를 진행했다는 것은 체당금이 있다는 것인데 이러한 부동산이 경매로 진행되면 대위변제금 전액이 배당되는 것은 아니지만 근로자의 퇴직전 3개월의 급여왕 3년간의 퇴직금이 소액임차인의 최우선변게권과 같은 순위로 경매비용을 제외하고 가장 우선적으로 배당되기 때문에 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 

    강제경매를 신청하는 경우에는 반드시 집행권원인이 필요합니다. 그 집행권원에는 판결, 결정, 명령, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 기타의 권원이 있습니다. 그중 판결정본에 경우, 해당법원에 판결정본을 제출하여 집행문부여를 받아야 하고 송달증명원, 확정증명원이 첨부하여야 합니다.  화해조서, 조정조서 등 조서정본에 의한 경우는 확정증명원은 필요없으며 송달증명원만 첨부하면 됩니다. 화해권고결정, 조정결정의 경우에는 송당, 확정증명원이 필요합니다.  이행권고결정문, 지급명령결정문 등은 결정문상에 송달, 확정일자가 기재되어 있으므로 별도로 발급받을 필요가 없습니다. 단 변제기 도래한 공정증서의 경우 작성한 공증사무소에 내방하여 직접 집행문 부여를 받아야 합니다. 이 경우 송달증명, 확정증명은 필요 없습니다.