주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 관한 개념

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 관한 특례를 규정한 법률을 말합니다. 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정되었습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다. 

 

주택임대차 보호법

주택임대차 보호법

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해서도 효력이 생깁니다. 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.  주택의 인도와 주민등록으르 마치고 임대차계약증서상의 확정일차를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니합니다. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 이 법은 강행규정으로 이 법에 위반된 임대차 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 

 

상가건물임대차보호법

상가건물임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로서 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법입니다. 

부동산업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료인상을 막기 위해 2001년 제정되었습니다. 이 법은 상가건물의 임대차에 적용하되 대통령령이 정하는 보증금액, 곧 서울은 4억 원, 수도권 과밀억제권역은 3억 원, 광역시와 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천, 안산, 용인, 김포, 광주는 2억 4000만 원, 그 밖의 지역은 1억 8000만 원을 초과하는 경우는 제외합니다.  임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력이 생깁니다. 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 및 그에 준하는 집행권원을 바탕으로 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매를 할 때 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.  임대차가 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 지방법원이나 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 모두 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금과 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 따른 대출금리 및 해당지역의 경제여건 등을 감안해 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다. 임차인은 임대건물 가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금 가운데 일정액을 다른 담보물권보다 우선해 변제받을 권리가 있습니다. 이법의 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 목적건물의 등기하지 않은 전세계약에 관하여는 이 법을 준용합니다. 전문 18조와 부칙으로 이루어져 있으며 시행령이 있습니다.