부동산학의 개념과 역사, 주요용어들

부동산학은 학자의 학문적 배경과 관심분야에 따라 다양하게 정의되고 있습니다. 우리나라를 포함한 세계의 몇몇 학자들의 부동산학에 대한 정의를 비교함으로써 그 차이를 인식할 수 있게 됩니다. 

 

 

부동산학에 대한 개념과 정의

부동산학에 관한 주요 사고방식은 기업활동의 종합적, 통일적 실천원리를 규명함과 동시에 그에 입각한 여러가지 실천원칙을 체계적으로 확립함을 목적으로 하는 경영학의 정의, 자본 및 이윤 계산의 체계에 관한 원리를 연구하는 것을 목적으로 회계학의 정의, 기업 경영에서의 과학적 관리법을 국가기능에 적용하여 행정기능을 향상하려고 하는 시대적 요청에 따라서 탄생학 행정학의 정의등과 유사합니다.    다만 경영학은 기업기능을 연구대상으로 하고 회계학은 기업의 회계제도를, 행정학은 행정기능을 각각 그 연구 대상으로 삼는데 대하여, 부동산학은 부동산활동의 개념을 새로이 체계화함으로써 학문적 정의를 제시하려는 점이 다르다고는 할 수 있으나, 각자의 분야에 대한 인구의 행위를 개선하려는 착안점은 공통점이라고 할 수 있습니다. 학문과 실무의 양쪽 분야는 개념적으로 구별되어야 하는 하지만 양자의 유기적인 협조를 강조하는 것이 부동산학의 성격이 됩니다.   토지에 대한 그와 같은 법률적, 경제적으로 대치되는 개념 중에서 부동산학의 경우는 어떤 개념을 택할 것인가? 이는 중요한 기본적 개념 채택의 문제라고 할 수 있습니다. 그에 대하여는 다음 두 가지의 경우가 있을 수 있습니다. 첫째, 법률적 개념을 택하는 경우입니다. 부동산의 매매, 교환 등의 활동에 있어서 법률적 견해를 택할 수밖에 없습니다. 매매등의 활동에 있어서는 거래의 효력을 인정하여야 하며, 부동산의 개념도 법률적으로 이해할 수밖에는 없기 때문입니다. 둘째, 경제학적 개념을 택하여야 하는 경우입니다. 그와는 달리 부동산의 이용, 평가, 개발, 입지 선정 등의 부동산 활동에 있어서는 경제적 개념을 택하여야 목적을 달성할 수 있는 경우가 있습니다. 이 경우에는 필지가 아닌 획지의 개념이 더 중요시되기도 한다며 한쪽을 택한다고 해서 다른 쪽이 언제나 배척되는 것은 아니라는 점입니다.  셋째, 부동산학의 관점에서는 토지와 건물이 결합된 상태 그대로 이를 부동산활동의 대상으로 삼는 경우에 관심을 갖습니다. 이러한 경우의 부동산을 복합부동산이라 하여 토지, 건물 등 개개의 부동산과 구별되기도 합니다. 물론, 복합 부동산인 경우라도 이들을 서로 분리하여 개개의 부동산으로 취급할 수도 있지만, 복합부동산인 경우에는 양자의 결합상태가 가격관계, 이용관계 등에 영향을 미치므로 이에 유의할 필요가 있고 많은 부동산활동에서는 이에 대비하는 이론이 개발되고 있습니다.

 

역사와 발전단계

부동산업과 부동산 교육이 존재함에도 불구하고, 부동산학의 정의를 구체적으로 설명한 연구는 의외로 찾아보기 어렵습니다. 많은 외국문헌들을 보면 부동산실무활동의 대상에 관한 정의는 상세히 다루면서도 그 학문 자체에 관한 정의를 명확하게 내린 것은 부족합니다. 미국처럼 부동산교육이 활발한 사회에서도 부동산을 학문 대상으로서 이해하려는 태도를 찾아보기 어렵습니다.   대부분의 문헌들은 부동산학이 부동산 실무활동과의 연관성만을 강하게 의식하고 있을뿐입니다. 그러다가 1977년의 A. Ring 교수의 문헌에 와서 비로소 부동산을 학문적 연구의 대상, 자산, 토지, 건물을 대상으로 하는 인간활동 등과 연관을 지어 이해하려고 하는 효시가 발견이 됩니다. 

 

주요 용어 

부동산은 민법상 개념으로서 부동산을 보면, 토지와 그 정착물을 말하며 협의의 부동산에 해당합니다. 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산을 합친 것을 광의의 부동산이라고 합니다. 준부동산은 특정의 부동산 또는 어떤 동산과 부동산의 집합을 말합니다.   부동산의 가격 수준이란 어떤 지역 내 부동산의 평균적인 가격을 말합니다. 이에는 토지의 가격 수준과 건물의 가격 수준이 있습니다.   부동산의 속성을 말하자면, 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분됩니다. 전자는 토지가 원본적으로 지니고 있는 물리적 특징이며 후자는 토지와 인간과의 관계가 성립된에 따라서 나타나는 특성으로 인간사회가 발전하여 부동산분야가 복잡화됨에 따라 더욱 다양한 문제를 제기하고 있습니다. 파생수요라는 말도 있습니다. 농경지에 대한 수요는 농산물에 대한 수요에서, 주거지에 대한 택지수요는 택지에 대한 수요에서 파생됩니다. 상업지에 대한 수요는 상점이 입지 할 수 있는 배후지 등의 입지조건을 갖는 상점의 입지기능성 (상품수요)에서 파생되는 것이라고 할 수 있습니다.  시세란  건물에 있어서는 매입시가를 예상하기 어렵기 때문에 그 건물을 새로 건축하는데 소요되는 재조달원가를 구하여 이에 감가수정을 행하는 방법이 쓰이나, 가격변동이 심한 경우에는 이 방법에도 문제가 있어 거래사례가격을 중심으로 하는 방법 (거래사례비교법)이 쓰이는 수도 있습니다.  마지막으로 부동산의 수익성이라고 있습니다. 수익성 부동산이란 그 성격이 주거용 부동산과는 다른 것이므로 수익성이 가치의 중심이 됩니다. 즉, 상업지인 경우는 매상고, 공업지인 경우는 입지에 따른 생산비 등의 많고 적음이 바탕이 됩니다.