전세의 개념과 변천사와 현황

전세란 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말합니다. 전세를 개설할 때 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화되는 개념입니다.

전세의 연원 및 변천

우리나라 전세 제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보입니다.당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차관계가 형성되었습니다. 조선말기 전세가격은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도로 전셋값을 받았으며 비싼 곳은 집값의 7∼8할에 육박했습니다. 전세기간은 통상 1년으로, 기간을 정하지 않는 경우도 있었습니다.  이후 6·25 전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화되었고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었습니다.

물론 일각에서는 고려시대의 전당제도(典當制度)가 조선시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사전당(家舍典當)으로 발전하면서 현대에 이르렀다는 시각

내용과 현황

전세 제도는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도입니다. 전세 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 나타났다고 볼 수 있습니다. 집주인은 부족한 주택구입자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반가격 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문입니다.자본의 관점에서는 주택을 매매가격의 절반 이하로 임대하는 것은 이윤추구의 목적에 부합하지 않는 것입니다. 하지만 우리나라에서 전세 제도가 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격상승이 이어져 왔기 때문입니다. 주택가격이 상승하면 소유자는 주택매수에 필요한 자금의 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있었습니다. 반면, 주택가격이 상승하지 않는다면 주택소유자는 전세금에 대한 이자수익에 의존해야 합니다. 이러한 경우 현재와 같이 낮은 자금으로 주택을 임대하는 것은 수지타산이 맞지 않게 됩니다. 통상적으로 매매시장이 안정되면 전세가격이 상승하는 것으로 나타나고 있습니다.

과거 우리나라의 사회경제적 상황은 전세가 확산될 수밖에 없는 분위기였습니다. 주택이 양적으로 부족했으며, 특히 도시지역의 주택부족이 심각했고, 주택가격이 지속적으로 상승한 반면 전세를 대체할 공공주택 재고도 절대적으로 부족했기 때문입니다. 인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체가구의 17.3%에 불과하던 전세가구 비중이 1995년에는 29.7%로 증가하였습니다.그러나 이후 월세비중이 드러나면서 전세가구가 감소하고 있는 상황입니다. 2000년 403만 9000 가구에 이르던 전세가구는 2010년 376만 6000 가구로 감소하였습니다. 비중도 21.7%에 불과한 상황입니다.

 

의의와 평가

전세는 우리나라의 대표적인 주택임대차 유형으로써 무주택 서민들이 상대적으로 적은 금액으로 임차주택에 거주하고, 목돈을 만들어 내집마련을 용이하게 하는 기능을 수행해 왔습니다. 그러나 최근 들어 전세가 감소하고 있는데, 이는 무엇보다도 주택부족이 상당 부분 해소되고 주택가격이 안정된 데다가 주택대출시장의 확대로 사금융으로써의 필요성이 감소하였기 때문입니다. 베이비 부머의 은퇴와 인구고령화로 인해 집주인들이 전세보다는 매월 임대수익이 보장되는 월세나 보증부 월세를 선호하고 있어 전세의 감소세는 지속될 것으로 예상됩니다.

반전세

전세보증금전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세계약과 매월 집세를 내는월세계약이 혼합된 임대차계약으로서, 일정액의 보증금을 내고 월단위로 집세를 내는 보증부 월세와 동일한 개념입니다. 일반적으로 전세 재계약 시점에서 집주인이 전세금 증액을 요구하는 경우 추가 전세금을 그에 상응하는 월세로 돌리는 계약 형태를 반전세라고 합니다. 기존 임차인과의 전세 계약이 새로운 임차인과의 계약을 통해 전통적인 보증부 월세로 전환되는 경우 또한 반전세라고 불리어집니다. 즉, 반전세는 전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 나온 계약 형태라고 할 수 있습니다.

2008년 이후 저금리 기조와 부동산시장의 경기침체로 인해 집주인들이 전세금을 높이는 대신 시장이자보다 많이 받을 수 있는 월세를 선호하게 되면서 반전세 현상은 크게 늘어났습니다. 임차인의 입장에서 본다면 주택 매매가에 비해 전세금 수준이 높을수록 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 될 위험이 높아지기 때문에 전세금 인상분을 그에 상응하는 월세로 돌려 반전세 계약을 맺기도 합니다.