전세금과 전세금보장보험

전세권을 설정할 때 전세권자가 (세입자) 전세권설정자 (세주는 사람)에게 지급하는 금전을 전세금이라고 합니다. 보통 전세라 할 때는 주택의 임차를 지칭하는 말도 씁니다. 전세금액은 당사자 간에 합의로 자유로이 정하며 목적으로 하는 주택의 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에 당사자는 장래 상황을 고려하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.

전세금과 전세권

전세금과 전세권

증액할 때는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다. 전세기간이 만료되어 이사 가려고 할 때, 전세금은 새 입주자가 들어올 때 돌려준다고 하는 경우, 가족의 일부가 주민등록과 입주를 유지하여 대항력과 우선변제권을 유지하거나 미리 전세권을 등기하여 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 유리합니다. 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 따라 사용, 수익 하며, 그 주택 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는 물권을 말합니다. 민법에는 전세권의 목적을 부동산으로 규정해 놓았지만, 보통 세간에서는 주택을 일컫습니다.

전세권자 (세입자)는 일시금으로 그 주택가격의 5할~7할의 금전을 지급하고 타인의 주택을 점유하며 그 주택을 사용, 수익 합니다. 전세권을 설정하면 제삼자에게 대항력이 있고, 전세권설정자 (세주는 사람)의 동의 없이 양도, 임대, 전세 (전전세)할 수 있으며 전세권설정자가 전세금반환을 지체할 대에는 전세권자는 전셋돈을 받아내기 위하여 민사집행법에 정한 바에 따라 전세권의 목적물인 주택의 경매를 청구할 수 있습니다.

전세금보장보험

세입자가 임차한 주택이 전세계약기간에 경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나 계약 종료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 못하게 될 경우 이를 보증기관으로부터 대신 받을 수 있는 금융상품을 말합니다.   즉, 전세보증금과 계약기간에 따라 보험료를 내면 전세 보증금 전액 또는 일부를 보장해 주는 상품입니다.

2016년 현재 'SGI 서울보증'의 전세금보장과 신용보험과 '주택도시보증공사 (HUG) 의 전세보증금 잔환보증 보험이 있습니다. 가입은 각 회사 지점과 인터넷 홈페이지 또는 가맹다리점으로 등록된 전국의 부동산 중개업소에서 할 수 있습니다. 보험료는 SGI 서울보증과 주택도시보증공사 모두 '전세보증금 X 보증기간'에 특정보증료율 (또는 보험요율)을 곱한 금액을 받습니다. SGI 서울보증의 '전세금보장신용보험'은 집주인이 전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 SGI 서울보증에서 전세보증금을 대신 지급해 주는 상품입니다. 전세보증금 규모에 관계없이 전세보증금과 선순위 설정최고액의 합계가 추정시기를 넘지 않으면서 선순위 설정최고액이 추정시가의 60% 이하면 가입이 가능합니다. 가입대상 주택을 아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택 등으로 아파트는 전세보증금 전액, 기타 주택은 최대 10억 원 한도에서 반환을 보장받을 수 있습니다.주택도시보증공사의 '전세보증금반환보증보험'은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 HUG가 이를 대위변제하는 보증상품입니다. 단, 대상이 수도권은 전세보증금 5억 원 이하, 수도권 외부 지역은 4억 원 이하이며, 보증금 만화 채권양도계약을 필수적으로 해야 가입이 가능합니다. 대상주택은 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔 등으로 보증한도는 보증 대상 주택가격의 90%를 초과할 수 없습니다.

집주인 동의가 필요없는 전전세

전세 세입자가 자신의 보증금을 보호받기 위해 '전세권설정등기'를 해놓고 다시 세를 주는 경우 집주인의 허락이 필요 없습니다. 전세권설정등기란, 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당부동산을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. '전세권설정등기'에 의한 전세권은 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리입니다. 그러므로 세입자는 해당 전세권을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄 수 있는 것입니다. 그러나 전전세의 경우에도 몇 가지 조건이 있습니다. 전전세의 보증금은 기존 전세보증금을 넘을 수 없습니다. 전전세로 인해 해당 주택에 하자가 발생하거나 사고가 생겼을 경우, 기존 세입자가 책임을 져야 합니다. 기존 세입자와 집주인 간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 끝납니다.

또 전전세로 들어온 세입자가 자신의 보증금을 보장받기 위해서는 기존 세입자의 전세권에 다시 '전세권설정등기'를 해야 합니다. 그래야만 전전세의 효력이 발생합니다.